+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Прекращение Договора Аренды Момент

Дрючина Алена Владимировна - Адвокат. Прежде чем начинать рассматривать вопрос расторжения договора аренды, следует обратить внимание, что расторжение договора и его прекращение не являются однозначными правовыми конструкциями. Так, согласно ст. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Причины отказа от исполнения договора могут определяться законом например, отсутствие у одной из сторон договора лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства по договору или вытекать из договора. Действующее гражданское законодательство РФ пунктом 1 ст.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Расторжение договора аренды. Как не потерять деньги.

Прекращение арендных отношений. Как арендатору расторгнуть договор без лишних переплат

Подпишитесь на год за руб. Активировать демодоступ. Момент прекращения действия договора аренды зависит от способа расторжения. Но в любом случае для расчета последнего платежа за аренду важна не столько дата прекращения договора, сколько дата возврата объекта аренды арендодателю.

Процесс расторжения договора аренды представляет собой ряд формальностей. Если арендатор намерен прекратить отношения с арендодателем, у него есть несколько вариантов:.

У каждого из этих вариантов есть свои нюансы, в том числе при определении момента прекращения арендных отношений. Если арендатор предлагает расторгнуть договор аренды и арендодатель не возражает, можно заключить соглашение о расторжении п.

Договор аренды будет считаться расторгнутым с момента подписания такого соглашения либо с момента, указанного в самом соглашении п. Но если это договор аренды недвижимости, который был зарегистрирован, не все так просто.

Если договор аренды подлежал регистрации, то возникает вопрос: нужно ли регистрировать соглашение о расторжении этого договора или достаточно только исключения записи об аренде из ЕГРП что можно сделать, предъявив незарегистрированное соглашение о расторжении? Суды считают, что отсутствие регистрации соглашения о расторжении договора аренды не свидетельствует о непрекращении договорных отношений.

Несмотря на это, суд признал, что договор аренды прекратился с даты, указанной в этом соглашении. А поскольку арендатор уже после подписания соглашения о расторжении и соответственно, после прекращения действия договора аренды заключил договор субаренды, этот договор субаренды был признан недействительным постановление ФАС Западно-Сибирского округа от Раньше сомнения были связаны с тем, что, согласно пункту 1 статьи Гражданского кодекса , соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Но в указанной выше статье речь идет именно о форме договора, тогда как регистрация не является элементом формы договора Постановление ФАС Московского округа от Следовательно, требование статьи Гражданского кодекса не должно распространяться на соглашения о расторжении договора.

Но в этой норме речь идет о сделке, изменяющей, а не расторгающей другую сделку, поэтому к расторжению договора она неприменима. Тем не менее, несмотря на отсутствие законных оснований для регистрации соглашения о расторжении договора аренды, суды уже давно придерживаются мнения о том, что регистрация такого соглашения все-таки обязательна.

Такую позицию они часто высказывают в спорах, когда одна из сторон уклоняется от регистрации уже подписанного соглашения о расторжении договора аренды либо Росреестр отказывал в регистрации этого соглашения по каким-либо основаниям Постановление ФАС Дальневосточного округа от При этом в обоснование суды ссылаются на пункт 1 статьи Гражданского кодекса. Но даже если предположить, что регистрация соглашения о расторжении обязательна, представляется, что ее отсутствие еще не означает действующий статус договора.

Такой договор не имеет правового значения юридически не существует только для третьих лиц. Эту позицию можно распространить и на соглашение о расторжении договора — для сторон это соглашение действует, несмотря на отсутствие регистрации, а для третьих лиц — с момента внесения изменения в ЕГРП.

Верховный Суд отметил, что отсутствие государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды не является основанием для освобождения сторон от его исполнения Определение Верховного Суда РФ от Если исходить из того, что соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды подлежит регистрации, то можно предположить, что это соглашение вступает в силу только после регистрации — по аналогии с правилом о том, что договор аренды здания, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации п.

Но на практике сложился другой подход, основанный на пункте 3 статьи Гражданского кодекса. В соответствии с этой нормой договор прекращается с момента заключения соглашения о его расторжении, если иное не вытекает из самого соглашения. То есть независимо от того, было ли зарегистрировано соглашение о расторжении, договор аренды все равно будет считаться расторгнутым с момента подписания этого соглашения или с указанной в нем даты.

Следовательно, если стороны подписали соглашение о расторжении, а также акт приема-передачи объекта арендодателю, то договор аренды будет считаться расторгнутым именно с даты, указанной в соглашении, а не с момента регистрации. Значит, арендодатель не вправе требовать арендную плату за период с даты подписания соглашения до даты его регистрации постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от В договоре аренды можно указать конкретные основания, по которым арендатор будет вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке ст.

Это правило не сработает, если арендатор, подписав соглашение о расторжении договора аренды, фактически не вернул арендодателю арендованное имущество ст. Или вернул, но стороны не подписали акт приема-передачи объекта арендодателю, и арендатор не может доказать, что в действительности он давно уже не пользуется объектом аренды.

В таких случаях суды считают, что арендные отношения продолжаются, и взыскивают арендную плату Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от Дело в том, что прекращение договора аренды само по себе не влечет за собой прекращения обязательства по внесению арендной платы. Оно прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю п.

Совсем другое дело, если арендатор пытался вернуть арендодателю объект по акту, но арендодатель сам уклонялся от его подписания и арендатор может это доказать. В такой ситуации арендодатель не вправе требовать арендную плату за период после момента прекращения договора п.

Статья Причем если договор аренды заключен на неопределенный срок, то включать отдельное право на односторонний отказ не обязательно — для этого случая оно и так предусмотрено в пункте 2 статьи Гражданского кодекса.

Для его применения потребуется только уведомить арендодателя об отказе от договора: если речь идет об аренде недвижимости, то за три месяца, а если о другом имуществе, то за один месяц в договоре можно предусмотреть и другие сроки. Другое дело, если договор аренды заключен на определенный срок.

В этом случае односторонний немотивированный отказ считается допустимым, только если он предусмотрен в самом договоре. Если в договоре было установлено, что в случае одностороннего отказа от договора он прекращает свое действие по истечении определенного срока после получения уведомления арендодателем, но объект возвращен арендодателю по двустороннему акту раньше истечения этого срока, то арендодатель не вправе требовать плату за период после возврата объекта до истечения этого срока см.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от Пункт 1 ст. Это правило применяется, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Поэтому в договоре аренды можно согласовать другой момент, с которого договор будет считаться расторгнутым. Например, это может быть момент направления уведомления об одностороннем отказе от договора, а не момент его получения см. В любом случае, чтобы не возникало проблем с определением даты расторжения договора аренды, лучше предусмотреть ее в договоре или хотя бы указать в самом уведомлении.

Важно понимать, что если арендатор решит воспользоваться односторонним отказом, то ему нужно будет передать предмет аренды сразу же, то есть до момента прекращения договора аренды, указанного в договоре или уведомлении.

Правило о том, что прекращение обязательства по внесению арендной платы связано не с моментом прекращения договора, а с моментом возвращения имущества арендодателю п. Пока имущество не возвращено арендодателю, арендатору придется оплачивать арендную плату, даже если фактически арендные отношения прекратились на основании одностороннего отказа см.

Но в нем речь шла об аренде помещения, здания с последующим выкупом. Что касается ситуации, когда договор аренды был зарегистрирован в ЕГРП, то даже при отсутствии регистрации расторжения этого договора на основании уведомления об одностороннем отказе он будет считаться расторгнутым именно с даты получения этого уведомления арендодателем если иное не согласовано в договоре или уведомлении , а не с даты регистрации расторжения договора аренды.

То есть сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что он не прекратился Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от Арендатор вправе потребовать расторжения договора аренды в случае нарушения арендодателем определенных условий. Но для этого придется обращаться в суд. Так, в статье Гражданского кодекса установлено несколько случаев, когда арендатор вправе подать в суд иск о досрочном расторжении договора аренды.

В частности, если арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Или если переданное арендатору имущество имеет недостатки, препятствующие пользованию, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору, и их нельзя было обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Наконец, если арендодатель не исполняет свою обязанность по капитальному ремонту имущества в установленные договором аренды сроки а при отсутствии их в договоре в разумные сроки или если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования.

Если арендатор досрочно покинет арендуемый объект до прекращения договора, не сдав его по акту, это не будет основанием для освобождения его от обязательств по внесению арендной платы, несмотря на отсутствие факта пользования объектом п. Но если возможность пользования объектом доступ к нему без прекращения договора перекрывает арендодатель, он не имеет права требовать арендную плату за период, когда арендатор был лишен возможности пользоваться имуществом постановление Президиума ВАС РФ от Этот перечень не является закрытым, поэтому стороны могут предусмотреть в договоре и иные основания досрочного расторжения п.

Если арендатор собирается расторгнуть договор по основаниям, указанным в Гражданском кодексе или договоре, он должен сначала направить письмо арендодателю с предложением расторгнуть этот договор п. И только после отказа арендодателя или истечения срока, указанного в договоре а если такой срок не установлен, то через 30 дней , арендатор вправе обратиться в суд п. Причем если арендатор подаст иск о расторжении договора аренды, не отправив сначала предложение арендодателю, суд оставит исковое заявление без рассмотрения п.

В случае расторжения договора в судебном порядке он считается расторгнутым с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда п. Что касается обязательств по внесению арендной платы, то и в этом случае они прекратятся только после того, как арендатор вернет объект аренды по акту. Еще при заключении договора аренды важно проследить, чтобы условие о праве на односторонний отказ было сформулировано правильно.

Например, это условие может выглядеть следующим образом:. Иначе может сложиться впечатление, что арендатор вправе отказаться от договора аренды только путем обращения в суд. Так, в деле, которое рассмотрел Президиум ВАС РФ, договор аренды содержал условие о праве арендатора потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 90 дней, а также соблюдения арендатором обязанности по внесению арендной платы и возмещению расходов арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг.

Арендатор решил воспользоваться своим правом и направил арендодателю уведомление об одностороннем отказе от договора аренды. Но арендодатель отказался расторгать договор, а позднее, считая договор действующим, подал иск о взыскании долга по арендной плате. В связи с этим арендатор заявил встречный иск о расторжении договора. Рассматривая спор, судебные инстанции занимали разные позиции. В итоге Президиум ВАС РФ указал, что договор аренды предусматривал право арендатора потребовать досрочного расторжения договора, но не право расторгнуть договор в одностороннем порядке применительно к пункту 3 статьи Гражданского кодекса.

Поэтому арендатор мог требовать расторжения договора только в судебном порядке. Президиум ВАС РФ сам принял решение о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств — принятием решения о ликвидации филиала, который являлся арендатором и оставил в силе решение первой инстанции о взыскании долга по арендой плате до даты расторжения договора.

Не пропустить. Сохранить себе. Все права защищены. Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ. Настоящий сайт не является средством массовой информации. Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм.

На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов. Читайте в свежем номере. Электронный журнал Подписка 8 Высшая школа Юрист компании. А еще Статьи Аренда недвижимости. Прекращение арендных отношений. Как арендатору расторгнуть договор без лишних переплат. Темы: Договорная работа Изменение и расторжение договора Аренда недвижимости. Вы находитесь на профессиональном сайте со специализированным юридическим контентом.

Расторжение договора: практические вопросы

Помимо досрочного расторжения пострадавшая сторона претендует и на компенсацию убытков. Не всегда расторжение договора аренды основывается на негативных факторах. Независимо от причины такого решения, в соглашении нужно указать:. Арендатор может вернуть имущество в момент заключения дополнительного соглашения.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок по.

Расторжение договора аренды: как арендатору выехать из помещения, не неся дополнительные расходы

Подпишитесь на год за руб. Активировать демодоступ. Момент прекращения действия договора аренды зависит от способа расторжения. Но в любом случае для расчета последнего платежа за аренду важна не столько дата прекращения договора, сколько дата возврата объекта аренды арендодателю. Процесс расторжения договора аренды представляет собой ряд формальностей. Если арендатор намерен прекратить отношения с арендодателем, у него есть несколько вариантов:. У каждого из этих вариантов есть свои нюансы, в том числе при определении момента прекращения арендных отношений. Если арендатор предлагает расторгнуть договор аренды и арендодатель не возражает, можно заключить соглашение о расторжении п.

§ 4. Прекращение договора аренды

Аренда недвижимости занимает одну из ключевых позиций в предпринимательской деятельности, так как немногие могут себе позволить приобрести коммерческую недвижимость в собственность. При этом в процессе арендных отношений возможны и нередко происходят различные непредвиденные ситуации, из-за которых арендаторы вынуждены покидать арендуемые помещения досрочно. Поэтому при заключении договора арендатору необходимо предусмотреть, как вести себя при наступлении подобных обстоятельств и преодолеть их с наименьшими затратами. С какими подводными камнями сталкиваются арендаторы коммерческих помещений и как на это реагируют суды, рассмотрим в материале. При заключении договора аренды недвижимости арендатору, даже предполагающему взаимовыгодное и долгосрочное сотрудничество с арендодателем, все же следует ответственно подойти к согласованию условий договора, учитывая возможность принудительного прекращения арендных отношений при отсутствии на то согласия и желания арендодателя.

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС

Для расчёта и экономии на арендной плате за последний месяц большое значение имеет момент прекращения договора. Для расчёта последнего платежа имеет значение не столько дата прекращения договора, сколько день возврата объекта аренды. Соглашение о расторжении договора аренды может быть заключено лишь в том случае, если арендатор предлагает расторгнуть договор аренды и арендодатель не возражает п. В таком случае договор будет считаться расторгнутым с момента подписания такого соглашения либо с момента, указанного в самом соглашении п. А если договор аренды был зарегистрирован? Надо ли регистрировать соглашение о расторжении такого договора или можно просто предъявить незарегистрированное соглашение о расторжении, и этого будет достаточно для исключения записи об аренде?

Расторжение договора аренды

Эксперты Право. Стороны заключили соглашение на 5 лет с момента государственной регистрации, которую Управление Росреестра по Самарской области произвело 21 марта года. Но в январе года владельцы магазина поняли, что деятельность бутика "Bosco Sport" нерентабельна, и решили закрыть его. Тогда же они направили собственнику помещений письмо, в котором попросили расторгнуть договор аренды с 1 апреля года. Не пришли представители ООО "МД-Тольятти" подписывать и передаточный акт о возврате помещения, хотя тоже получали уведомление об этом.

Нижестоящие инстанции посчитали такую схему прекращения арендных соглашение на 5 лет с момента государственной регистрации, со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды с

Аренда. Как не переплатить при расторжении договора

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Уведомление о досрочном расторжении договора аренды: как расторгнуть договор
Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. somtovithy

    Алексей, всё, что вы сказали однозначно полезно знать.

  2. Марианна

    Коробка з лого Ютуба, Тарас готується до к